年是房地产开始分化之年，涨的上涨，跌的下跌，更多的是横盘为主。一些人口不多，年轻人外流的三四线城市，这几年都是有价无市，未来还会有下跌的空间。

北上广深房价仍然处于稳步上涨之势，包括一些省会城市和新一线城市。比如南京、杭州、南昌、武汉、郑州、济南、西安等省会城市。新一线城市如苏州、东莞等城市强势不敢，值得一提的是今年东莞二手房上涨速度惊人，领先全国。如东莞南城在今年3-7月份普遍涨了1万多每平米。东莞正好在深圳广州之间，粤港澳大湾区腹地。年8月份，东莞又新推出了入户政策，现在对社保年限不再硬性要求。由此可见东莞人口环比在减少。

要知道，任何好的要素都离不开大环境下：年全国人口出生率开始下降。

内地许多县城涨到了-元每平米，而一些曾经的工业城市，国企为主的人口集中城市，房价并没有涨起来，作为地级市反而比周边县城价格要低一倍甚至更多。我出差时曾经注意到这样的城市，地级市，有高铁有高速，但房价一直在三四千停留。

还有紧靠中心城市的山区，比如与广州相邻的清远市，北部以山区为主，大部分年轻人都去了广州深圳，清远房价涨幅也是有限。

再说东莞，塘厦紧邻深圳，一度被深圳人炒的暴涨，可从今年数据来看，东莞各镇区库存最多的就是塘厦。邻近惠州的镇区如企石、桥头镇房价也就1万元左右，而南城新房和邻近地铁二手房涨到了4万多。洋房成交均价在2万元/平方米以下的镇区有高埗、石龙、石排、中堂、望牛墩、麻涌、道滘、洪梅、清溪、樟木头、黄江、谢岗、桥头、横沥、东坑、企石共16个镇区！

东莞与深圳多条轻轨和地铁在设计上是连通的，但仅已开通的一条地铁迟迟没有连接。熟悉东莞的知道，东莞人口主要以工厂打工和本地人为主，前者人口基数虽然大，但后者也不少，和深圳不一样，东莞外来务工人员生存较困难，工资低，小孩上学难。公办学校基本都是本地人在读，学位非常紧张。除了市区外，大多镇区没有新建公办小学，倒是民办的不少，这类民办学费并不高，师资也不强，深圳又不一样，很多人不愿意去读。当然，学费高了外来打工子女又读不起。这些，其实和房价密切相关。熟悉的人知道，东莞很多房子早期是台湾、香港老板为购买主力，有的老板一次买十几套。近十年又是深圳客为购买主力，东莞本地人基本都是自建房，别墅、出租屋等很多。东莞很多外来务工者都在老家建房，30万就可以搞定三层小洋房，而在东莞连首付都不够。

有人说，东莞新政7月25日出台后房价降了，其实今年已经涨了很多，所谓降，也仅仅比较前期上涨而言。新政与旧政策最大的变化是：对非本地户籍家庭，将二手房纳入限购；同时二套房社保升为2年，限售由两年变三年！其实，深圳等地炒房客近年很少买东莞，大多在买惠州。之前手握多套东莞商品房的在今年疫情之下，大部分在出手。在阿里拍卖，有一部分是深圳客炒房生意亏本，特别是今年疫情收入锐减，房贷断供。所以今年东莞二手房挂出很多，这也是成交量很高的主要原因。上图表格二手房均价，看完后我都不相信，实际价格远比这高。这就像人均工资一样。

说一个真实的事：我一朋友在东莞南城做教育培训，疫情影响，年初把南城万科的房子卖了，没想到二个月后卖出去的房子涨价一万多元，当时他卖出去时二万多点，现在涨到三万多了。他原本想卖出后再买便宜点的，把多出部分拿来做生意，结果现在同地段买房要多掏一百万。考虑换房的朋友真的要小心！有的人在这次疫情换房越换越大，有的人越换越小，甚至换没了。

当然，一些城市房价也开始分化，学区房、近地铁、近市中心以及高新产业园、大学城地段依然在上涨。好地段，未来上涨潜力还是很大。

地段被边缘化，房价也是如此。好地段，值得拥有！你说对吗？